Mencari tempat tinggal bukanlah hal yang mudah. Apalagi bingung antara harus membeli rumah atau sewa rumah. Banyak yang perlu dipertimbangkan, seperti lokasi, luas, dan yang paling penting adalah harga rumah. Dengan harga rumah yang menjulang tinggi tidak heran apabila sewa rumah menjadi pilihan favorit terutama di kalangan pemuda.

Menurut riset pada tahun 2016, ditemukan bahwa penduduk di rentang umur 22 – 24 lebih memilih menyewa (15,80%) daripada membeli hunian (13,20%). Namun, hal tersebut berubah drastis disaat mereka mencapai umur 30 atau midlife. Dengan persentase penduduk yang memilih untuk membeli rumah mencapai 43.50% dibanding 17,40% yang menyewa hunian. Hal tersebut diakibatkan oleh beberapa penyebab seperti pekerjaan, gaya hidup, hingga jumlah anggota keluarga (Nadiya, 2017).

Selain itu, harga hunian juga menjadi perhatian masyarakat terutama generasi Y atau milenial (Yustika, et al. 2022). Bagaimana tidak, menurut agen properti Rumah.com, median harga tanah di daerah perkotaan seperti DKI Jakarta mencapai 24 juta per meter persegi. Sedangkan median harga tanah di daerah bukan perkotaan seperti Jambi hanya seputar 2,5 juta per meter persegi (Rumah.com, 2023).

Perbedaan harga tanah di daerah perkotaan dan bukan perkotaan selaras dengan ketimpangan rumah milik dan rumah sewa di daerah masing – masing (HREIS, 2021). Namun, tidak selamanya kita dapat tinggal di rumah sewa. Tempat tinggal di hari tua serta tumbuh kembang keluarga di masa depan harus masuk dalam rencana kita. Sehingga, bukankah lebih baik apabila rumah yang kita sewa atau kontrak dapat kita beli juga?

Pada 26 Januari 2023, Kementerian PUPR menyatakan persiapan mereka terhadap model pembiayaan perumahan baru yaitu Rental-to-Own (RTO) atau sewa-milik (PUPR, 2023). Model pembiayaan sewa-milik adalah gabungan dari sewa rumah dan beli rumah. Artinya, sesuai dengan kesepakatan dengan penyedia, masyarakat mampu membeli rumah setelah menempati rumah tersebut sesuai jangka waktu yang disepakati (Sabaruddin, 2023).

Model pembiayaan sewa-milik merupakan jalan masuk bagi masyarakat yang terbiasa menyewa rumah dengan harapan memiliki rumah pada beberapa tahun kedepan. Dengan demikian diharapkan backlog perumahan dapat dikurangi, penyedia rumah mendapatkan keuntungan, namun masyarakat tidak dibebankan harga yang terlalu berat. Model pembiayaan sewa-milik memungkinkan masyarakat untuk memiliki tempat tinggal selama menabung untuk membeli rumah yang disewa. Selain itu, masyarakat diberi kesempatan untuk memperbaiki nilai kredit selama masa huni melalui angsuran bulanan. Sehingga, masyarakat mampu membeli rumah dibantu oleh pecahan kecil dari angsuran – angsuran pada saat masa sewa sebagai biaya muka (eSign, 2023).

Sebenarnya, sistem sewa-milik ini mirip dengan sistem rumah subsidi KPR. Dimana Masyarakat Berpenghasilan Rendah atau disingkat MBR dapat tinggal di rumah subsidi yang mereka cicil. Selain itu, pengadaan rumah susun singgah juga dapat dikatakan sebagai pengembangan dari sewa-milik (Sabaruddin, 2023). Namun, sejauh ini model pembiayaan sewa-milik belum dilaksanakan oleh penyedia rumah swadaya kecuali Bank BTN. Melalui program Kredit Pemilikan Rumah (KPR) RTO, Bank BTN menjadi pelopor model pembiayaan sewa-milik di Indonesia (BTN Property, 2022).

Akan tetapi, perlu dipahami bahwa penerapan sewa-milik diluar Indonesia memiliki kelemahannya sendiri, tergantung perjanjian dan penyedia rumah. Tidak menutup kemungkinan terdapat pengeluaran selain angsuran dan tabungan seperti perbaikan rumah (Ramsey, 2023). Selain itu, konsumen dapat terjebak membeli rumah dalam situasi yang tidak menguntungkan ataupun terjebak dalam biaya sewa yang terlalu tinggi (Incharge, 2023). Sehingga, apabila sewa-milik diselenggarakan di Indonesia harus dilakukan pembenahan terlebih dahulu.

Menurut buku Inovasi Kebijakan dan Tata Kelola Perkim, model pembiayaan RTO atau sewa-milik dapat menjadi inovasi pembiayaan perumahan untuk mengatasi backlog perumahan. Terutama kepada backlog sektor informal yang bekerja di daerah perkotaan. Dalam buku yang sama, diusulkan apabila model pembiayaan sewa-milik dapat digabungkan dengan konsep karir merumah dan skema Tabungan Perumahan Rakyat atau disingkat Tapera (Paramita, 2022). Caranya adalah membagi masa huni menjadi masa sewa dan masa milik.

Pada saat masa sewa, pemerintah dapat membantu masyarakat melalui uang sewa (Paramita, 2022). Selain itu setiap rumah tangga diwajibkan untuk membayar uang sewa dan menabung untuk uang muka KPR. Tabungan itulah yang digunakan untuk membayar uang muka rumah tersebut. Kemudian, pemerintah dapat membantu masyarakat dengan pemberian subsidi kredit. Dengan begitu, masyarakat dapat memiliki hunian sembari menyiapkan dana untuk mencicil KPR. Sehingga, pekerja informal yang sulit mendapatkan bantuan oleh bank penyalur dapat dibantu oleh pemerintah melalui pembiayaan sewa-milik ini. (MNR)

 

 

 

Daftar Pustaka

Home. eSign. (2023, March 6). https://esign.com/rental-lease/rent-to-own/

Kementerian PUPR, (2021). Laporan Profil Perumahan di Indonesia 2021. https://hreis.pu.go.id/grid_t_publikasi_publik_list/

KPR BTN Rent to own (KPR BTN RTO). BTN Properti: Kemudahan Miliki Rumah Impian Dimulai Dari Sini. (2022, October 5). https://www.btnproperti.co.id/blog/kpr-btn-rent-to-own-kpr-btn-rto

Nadiya, E. (2017). Studi preferensi Generasi y Dalam Memilih Hunian di Jakarta Barat. Jurnal Muara Ilmu Ekonomi Dan Bisnis, 1(1), 145. https://doi.org/10.24912/jmieb.v1i1.417

Paramita, M. (2022). Inovasi Kebijakan & Tata Kelola Perkim: Menuju Indonesia Emas 2045. Caritra.

Rent-to-own homes: How do they work and are they a good idea?. Ramsey Solutions. (2023, February 2). https://www.ramseysolutions.com/real-estate/how-does-rent-to-own-work

Rent-to-own pros & cons: What is it and how it works. InCharge Debt Solutions. (2023, March 12). https://www.incharge.org/housing/rent-to-own-pros-cons/

Rumah, (2023). https://www.rumah.com/panduan-properti/harga-tanah-per-meter-61750 

Sabaruddin, A. (2023). Ekosistem Perumahan. PT Kanisius.

Tingkatkan Pemenuhan Kebutuhan Perumahan, Kementerian Pupr Dan Kemenkeu bentuk ekosistem Pembiayaan perumahan. Kementerian PUPR. (2023, January 26). https://pu.go.id/berita/tingkatkan-pemenuhan-kebutuhan-perumahan-kementerian-pupr-dan-kemenkeu-bentuk-ekosistem-pembiayaan-perumahan 

Yustika, F. P., Ridlo, M. A., & Widyasamratri, H. (2022). Preferensi Generasi milenial Dalam Memilih hunian  studi kasus: DKI Jakarta, Jakarta Barat, Dan Yogyakarta. Jurnal Kajian Ruang, 2(1), 72. https://doi.org/10.30659/jkr.v2i1.20356