Konversi bangunan perkantoran menjadi hunian di Indonesia menjadi salah satu solusi strategis untuk mengatasi kebutuhan perumahan (backlog) di Indonesia dengan mengoptimalkan penggunaan gedung yang tidak terpakai. Lembaga riset properti, Colliers, melalui publikasi riset Jakarta Property Institute, menyatakan bahwa terdapat 500.000 m2 lahan perkantoran baru yang siap disewakan di Jakarta hingga akhir tahun 2018. Associate Director Research & Consultancy PT Leads Property Services Indonesia di sisi lain menyatakan bahwa terdapat 3,1 juta m2 ruang kantor kosong di Jakarta per tahun 2023. Tahun 2020, tingkat kekosongan gedung perkantoran di Jakarta tercatat mencapai 20% atau setara dengan 209 hektar.
Angka tersebut hanya mencatat kekosongan gedung kantor yang ada di Jakarta, sementara masih ada 37 provinsi lainnya di Indonesia yang tidak menutup kemungkinan memiliki bangunan kantor kosong yang terlantar. Fenomena ini dimulai saat Pandemi Covid-19 yang menyebabkan penurunan tren penyewaan bangunan kantor.
Keberadaan gedung yang tidak terpakai sejatinya bisa dimanfaatkan untuk keperluan lainnya, salah satunya adalah hunian. Seperti yang kita ketahui, angka kebutuhan akan hunian di Indonesia masih sangat tinggi. Konversi bangunan gedung menjadi hunian sudah diterapkan di beberapa negara sejak akhir tahun 1900-an.
Metode konversi gedung menjadi hunian ini belum pernah dilakukan di Indonesia. Secara regulasi, perubahan fungsi bangunan di Indonesia diperbolehkan jika mengacu pada Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Berdasarkan regulasi tersebut pasal 11 ayat 2, kegiatan konversi atau perubahan fungsi bangunan gedung wajib mengajukan PBG perubahan.
Kita bisa belajar dari negara lain dalam merealisasikan kegiatan konversi bangunan gedung menjadi hunian, salah satunya adalah Belanda. Mengalami urgensi yang sama dengan Indonesia, latar belakang implementasi konversi bangunan gedung di Belanda adalah peningkatan permintaan akan hunian serta potensi nilai lokasi. Regulasi konversi bangunan gedung di Belanda diatur dalam Rijksdienst voor Ondernemend Netherland atau Netherlands Enterprise Agency. Melalui regulasi ini, pemerintah menetapkan bahwa pajak lahan dan bangunan yang dikonversi akan dipotong menjadi 6% dari yang semula 10%. Selain itu, pemerintah setempat juga memberikan insentif berupa kemudahan perizinan konversi.
Gedung CBS (Biro Statistik Belanda) Dikonversi Menjadi Hunian di Voorburg, Belanda. https://www.vsmsloopwerken.nl/Projecten/CBS-GEBOUW-TE-VOORBURG
Keberhasilan pengkonversian bangunan di Belanda dipengaruhi oleh beberapa faktor, yaitu harga beli unit yang rendah, denah lantai dapat disesuaikan, mendapat subsidi dari pemerintah, serta memanfaatkan bangunan dari asosiasi perumahan yang tidak berorientasi pada maksimalisasi keuntungan. Sementara itu, Australia menilai peran pemerintah kota adalah yang utama dan terpenting dalam proses konversi bangunan gedung menjadi hunian, salah satunya dengan memfasilitasi pembangunan baru dan mendaur ulang bangunan non-hunian.
Untuk merealisasikan metode konversi bangunan gedung menjadi hunian, Jakarta Property Institute bersama dengan Institut Teknologi Bandung melalui publikasi risetnya yang berjudul Konversi Bangunan Kantor Menjadi Hunian: Komparasi Mekanisme Beberapa Negara, menyampaikan rekomendasinya yang dibagi ke dalam beberapa aspek, yaitu:
- Aspek Legal
Indonesia perlu menyusun regulasi khusus konversi bangunan menjadi hunian yang kemudian diturunkan ke dalam persyaratan teknis skala regional. Nantinya, regulasi yang telah disusun akan memengaruhi peraturan zonasi yang saat ini berlaku di Indonesia, sehingga ada kemungkinan untuk dilakukan penyesuaian. Selain itu, pemerintah juga perlu memberikan kemudahan perizinan bagi pelaku konversi, baik perseorangan maupun pengembang.
- Aspek Spasial
Aspek spasial dalam implementasi konversi bangunan gedung menjadi hunian dibagi menjadi 3 sub aspek, antara lain:
-
- Lokasi
Penentuan lokasi bangunan yang dapat dikonversi terdapat dua kemungkinan, yaitu berada si lokasi strategis atau tidak strategis. Masing-masing lokasi memiliki sisi positif dan negatifnya. Lokasi strategis memiliki keuntungan dari segi kelengkapan fasilitas, tetapi memiliki kelemahan dari sisi kebisingan, berkebalikan dengan lokasi tidak strategis. Saat ini, Indonesia memiliki Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 05/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi dan SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan yang mengatur terkait standar teknis pemilihan lokasi kantor yang baik.
-
- Tipologi
Aspek selanjutnya yang harus diperhatikan adalah tipologi hunian. Tipologi hunian yang perlu diperhatikan terdiri dari kondisi bangunan, permintaan pasar, investasi, pengguna, dan kebijakan pemerintah.
-
- Kriteria Teknis Bangunan
Kriteria teknis bangunan adalah salah satu aspek penting yang harus diperhatikan sebelum melakukan konversi bangunan. Beberapa permasalahan konversi yang kerap dihadapi oleh negara-negara yang telah menerapkan praktik ini adalah perbedaan denah di setiap lantai, rekayasa plat lantai dan langit-langit, sistem utilitas yang sebelumnya bersifat sentral harus dikonversi menjadi terpisah, kemudahan dan kualitas bangunan, pencegahan kebakaran, insulasi suara dan termal, serta kelengkapan fasilitas bersama.
- Aspek Finansial
Pajak dan insentif adalah dua hal yang paling krusial dalam praktik konversi bangunan gedung. Pemerintah sebagai pemangku kebijakan memiliki peranan yang sangat besar pada aspek ini. Aspek finansial pada praktik konversi terdiri dari tiga tahapan, yaitu tahap perencanaan, konversi, dan pasca konversi. Pada tahap perencanaan, pemerintah dapat memberikan dukungan berupa pemotongan biaya perencanaan. Pada tahap konversi atau pelaksanaan, pemerintah dapat memberikan bantuan berupa konsultasi teknis guna menghemat biaya jasa konsultan. Sementara itu, pada tahap pasca konversi, pemerintah membantu dalam hal promosi.
Dengan mengintegrasikan rekomendasi-rekomendasi ini, Indonesia dapat menghadapi tantangan backlog perumahan secara efektif dan memanfaatkan gedung-gedung kosong untuk tujuan hunian. Konversi bangunan perkantoran menjadi hunian bukan hanya solusi untuk mengatasi kekurangan perumahan, tetapi juga langkah strategis dalam mengoptimalkan penggunaan aset yang ada. Dengan pendekatan yang terencana dan dukungan yang tepat, konversi bangunan dapat menjadi bagian integral dari strategi pembangunan perumahan yang berkelanjutan di Indonesia. (RAN)
Sumber:
https://jpi.or.id/publication/konversi-bangunan-kantor-menjadi-hunian/
