Pasar perumahan atau properti Indonesia mengalami perkembangan yang dinamis dalam lima tahun terakhir di mana tahun 2013 menjadi puncak perkembangannya dan 2015 dianggap sebagai titik terendah. Perkembangan ini dipicu juga oleh kondisi Indonesia baik dalam hal politik, ekonomi dan demografi. Dinamika pasar perumahan ini menjadi menarik untuk kita analisis bersama penyebabnya.

Indonsia-investment.com menyebutkan bahwa tahun 2012 hingga 2013 merupakan masa tumbuh cepat perumahan Indonesia di mana pada masa itu perumahan Indonesia ‘memanas’.

Penting untuk diketahui, mengapa pada kurun waktu ini, pasar perumahan Indonesia mengalami peningkatan aktivitas

  • Ekspansi ekonomi Indonesia yang subur. Hal ini menjadikan semua kalangan mampu memenuhi kebutuhan akan hunian, terutama kalangan menengah. Maksudnya adalah, semakin meningkatnya aktivitas ekonomi di Indonesia yang ditandai dengan menguatnya PDB per kapita dan daya beli Indonesia. Hal ini mengimplikasikan semakin menguatnya daya beli perumahan masyarakat .
  • Komposisi demografi Indonesia yang mendukung pertumbuhan ekonomi. Dengan lebih dari 250 juta lebih penduduk, mengartikan bahwa Indonesia memiliki potensi perkembangan ekonomi yang luas biasa. Proses urbanisasi juga menjadi faktor utama dalam memicu perkembangan ini di mana masyarakat desa mencoba mengembangkan aktivitas ekonomi mereka dari desa ke kota sehingga menumbuhkan aktivitas-aktivitas ekonomi perkotaan.
  • Rendahnya tingkat suku bunga bank sentral.  Pada tahun 2012 hingga 2013 pemerintah mempertahankan suku bunga bank sentral (BI) pada 5,75% di mana hal ini merupakan tingkat suku bunga terendah dalam sejarah Negara dengan ekonomi terbesar di Asia Tenggara.  Dengan kebijakan ini, bank-bank komersial mengalami pinjaman hipotek yang signifikan.

Dengan meningkatnya pasar perumahan dalam negeri yang merupakan dampak dari kondisi dan kebijakan di atas, pemerintah mulai mengkhawatirkan perkembangan pasar perumahan tidak stabil, salah satunya mulai bermunculan para spekulan dan investor-investor yang menjual kembali barang yang mereka beli dengan harga yang lebih tinggi.

Merespon hal ini, pemerintah melalui Bank Indonesia mulai memunculkan kebijakan-kebijakan yang bertujuan menstabilkan kondisi, yaitu dengan mulai memperketat persyaratan pembelian properti seperti syarat uang muka minimum, memotong pinjaman hipotek dan kepemilikan rumah kedua, dan bank-bank dilarang memberi pinjaman untuk perumahan yang masih dalam proses pembangunan. Bank Indonesia juga menaikan tingkat suku bunga sedikit demi sedikit hingga menjadi 7,5% pada November 2013.

Faktor lain yang mempengaruhi pasar perumahan adalah kondisi politik Indonesia menjelang pemilihan umum 2014, di mana pada waktu ini para pelaku perumahan lebih cenderung untuk menunda proyek-proyek baru sebagai respon ketidakjelasan politik yang diperkirakan mempengaruhi perekonomian Indonesia. Dengan adanya beberapa faktor tersebut, pasar perumahan dalam negeri mengalami penurunan yang signifikan dan titik terendah berada pada tahun 2015.

Menanggapi turunnya kondisi pasar perumahan karena hal di atas, pemerintah mengeluarkan beberapa kebijakan antara lain dengan menaikan rasio LTV pada tiap-tiap tipe rumah, dan pemerintah akan mengumumkan bahwa akan diizinkannya warga asing mempunyai hal milik properti. Beberapa kebijakan tersebut disambut dengan senang oleh para pengembang properti dalam negeri. Namun belum diketahui realisasi dari beberapa kebijakan tersebut di mana terkait dengan pengaturan hak properti bagi warga asing masih diatur dengan peraturan lama.

 

Sumber : indonesia-investments.com