Proses Kredit Pemilikan Rumah (KPR) terdiri dari beberapa tahap, yaitu: (1) marketing and product development, (2) sales and channel management, (3) account acquisition, (4) account maintenance, (5) collection, dan (6) workout.

Sumber: Kementerian PUPR, 2015

  1. Marketing and Product Development

Philip Kotler (2009) mengatakan bahwa ada 8 (delapan) proses pengembangan produk baru, yaitu:

  • Pemunculan gagasan (idea generation)
  • Penyaringan gagasan (idea screening)
  • Pengembangan dan pengujian konsep (concept developing and testing)
  • Pengembangan strategi pemasaran (marketing strategy development)
  • Analisis bisnis (business analysis)
  • Pengembangan produk (product development)
  • Pengujian pasar (market testing)
  • Komersialisasi (commercialization)

 

Dalam setiap tahapan proses tersebut, akan dilakukan review dan diambil keputusan apakah proses pengembangan produk baru akan dilanjutkan atau diberhentikan. Sebagai sebuah produk, maka proses pengembangan produk kredit perumahan juga sebaiknya melalui tahapan tersebut.

 

  1. Sales and Channel Management

Setelah produk ditetapkan, maka kegiatan penjualan dan jaringan distribusi menjadi faktor penting dalam pemasaran. Dalam menyampaikan produknya kepada konsumen, produsen harus menentukan saluran distribusi yang akan digunakan, baik melalui distribusi langsung maupun tidak langsung. Untuk produk kredit perumahan, bank biasanya menggunakan jaringan kantor cabang, kantor cabang pembantu maupun kantor kas untuk menjual produknya kepada konsumen. Selain itu, untuk mempercepat penjualan, bank bisa membangun kerjasama dengan pengembang selaku penjual rumah maupun bekerja sama dengan instansi pemerintah untuk mendapatkan konsumen secara kolektif.

 

  1. Account Acquisition

Tahap account acquisition dimulai saat bank menerima aplikasi pengajuan kredit perumahan sampai dengan penandatanganan perjanjian kredit atas pengajuan kredit perumahan. Berikut merupakan proses account acquisition.

 

a. Penerimaan berkas pengajuan kredit

Saat bank menerima berkas pengajuan kredit perumahan, terdapat 2 (dua) hal yang harus diperhatikan, yaitu (1) pemenuhan persyaratan dan (2) kelengkapan berkas pengajuan. Kredit perumahan/pemilikan rumah dapat diajukan oleh segenap masyarakat dengan persyaratan, sebagai berikut:

    • WNI dengan usia minimal 21 tahun atau sudah menikah;
    • Usia pemohon tidak melebihi usia tertentu (tergantung kebijakan bank) saat kredit lunas;
    • Memiliki penghasilan yang menurut bank dapat menjamin kelangsungan pembayaran angsuran sampai dengan kredit lunas;
    • Bank memberlakukan debitur atau nasabah suami istri sebagai satu debitur atau nasabah, kecuali terdapat perjanjian pisah harta; dan
    • Surat pernyataan debitur dan pasangan.

Berkas pengajuan kredit yang diajukan oleh pemohon harus dilampiri dengan dokumen-dokumen yang dapat membantu pihak bank untuk melakukan analisis atas character, capacity, dan collateral dari pemohon.

 

b. Verifikasi data yang diterima dari pemohon kredit

Untuk memastikan keabsahan dan kebenaran isi dari dokumen pengajuan yang diterima, bank harus melakukan verifikasi. Verifikasi dapat dilakukan dengan beberapa cara, yaitu:

    • Dikomunikasikan langsung dengan nasabah, baik melalui interview maupun komunikasi melalui telepon.
    • Melakukan klarifikasi dengan pihak yang mengeluarkan dokumen tersebut.
    • Melakukan kunjungan langsung ke tempat usaha pemohon untuk meyakini keberadaan dan skala usaha pemohon.
    • Mencari informasi kepada pihak lain.

 

c. Analisis kredit

Analisis terhadap pengajuan kredit konsumen, termasuk kredit perumahan, meliputi 5 (lima) hal, yaitu:

    • Karakter (Character). Analisis karakter didefinisikan sebagai keadaan watak nasabah/debitur, bak dalam kehidupan pribadi maupun lingkungan usaha. Kegunaan analisis ini adalah untuk mengetahui sejauh mana kemauan dan kesungguhan nasabah untuk memenuhi kewajibannya (willingness to pay) apabila kelak pengajuan kreditnya disetujui oleh bank.
    • Kemampuan Membayar (Capacity). Analisis kemampuan membayar dilakukan untuk mengetahui sejauh mana kemampuan finansial pemohon dalam membayar angsuran secara tertib dan teratur apabila pengajuan kreditnya disetujui. Terdapat 2 (dua) hal yang harus diperhatikan dalam melakukan analisis ini yaitu, penghasilan yang diterima pemohon setiap bulan dan biaya hidup yang dikeluarkan oleh pemohon setiap bulannya.
    • Kondisi Ekonomi (Condition of Economy). Pembiayaan yang diberikan juga perlu mempertimbangkan kondisi ekonomi yang dikaitkan dengan prospek usaha calon nasabah.
    • Modal (Capital). Modal adalah kondisi kekayaan yang dimiliki oleh perusahaan yang dikelolanya. Hal tersebut dapat dilihat dari neraca, laporan rugi-laba, struktur pemodalan, serta rasio keuntungan yang diperoleh seperti return on equity dan return on investment. Dari kondisi tersebut dapat dinilai apakah calon pelanggan layak diberikan pembiayaan KPR.

d. Keputusan kredit

Keputusan kredit dapat berupa pengajuan yang disetujui sesuai permintaan, disetujui tidak sesuai permintaan atau ditolak. Keputusan kredit disampaikan kepada pemohon kredit secara tertulis. Apabila keputusannya adalah disetujui, maka surat keputusan harus memuat informasi tentang kredit yang disetujui, seperti jumlah plafon, jangka waktu kredit, suku bunga, angsuran, dan lain-lain.

e. Pelaksanaan akad dan pencairan kredit

Setelah pemohon menyetujui keputusan kredit dan telah memenuhi seluruh persyaratan, maka proses selanjutnya adalah pelaksanaan akad kredit. Dalam pelaksanaan akad kredit, para pihak yang berkepentingan menandatangani beberapa akta, yaitu akta jual beli, perjanjian kredit, dan surat kuasa membebankan hak tanggungan. Selain itu, terdapat dokumen dalam pengikatan agunan/jaminan, yaitu akta pembebanan hak tanggungan dan sertifikat hak tanggungan.

Setelah pelaksanaan akad kredit, bank akan mencairkan dana realisasi kredit kepada penjual/pengembang sebagai pelunasan harga rumah yang dibeli oleh debitur.

 

  1. Account Maintenance

Account maintenance merupakan kegiatan penatausahaan pencatatan transaksi dan dokumentasi secara tertib, benar, dan aman terhadap seluruh kredit yang telah direalisasikan. Beberapa hal yang perlu dilakukan penatausahaan, antara lain:

    • Penerimaan angsuran, denda dan pelunasan, baik pelunasan normal maupun pelunasan dipercepat;
    • Dokumentasi kredit dan jaminan kredit, termasuk pengelolaan sertifikat jaminan;
    • Asuransi dan klaim asuransi;
    • Dokumentasi dana jaminan; dan lain-lain.

 

  1. Collection

Untuk seluruh kredit yang telah direalisasikan, bank mempunyai kewajiban untuk memastikan bahwa seluruh nasabahnya akan menyelesaikan kewajiban sesuai dengan yang diperjanjikan. Kelancaran pembayaran angsuran debitur atau biasa disebut kolektibilitas, menjadi salah satu ukuran kinerja suatu bank. Bank Indonesia (BI) telah menetapkan kolektibilitas kredit dalam Peraturan Bank Indonesia Nomor 7/2/PBI/2005 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bank Umum, dengan penggolongan sebagai berikut.

Tujuan kegiatan collection ini adalah untuk memastikan bahwa debitur akan menyelesaikan seluruh kewajibannya sesuai dengan jadwal dan jangka waktu yang diperjanjikan dalam perjanjian kredit. Besaran kegiatan collection dapat berupa:

a. On desk collection

On desk collection merupakan kegiatan mengingatkan nasabah yang bertujuan agar nasabah memenuhi kewajibannya. Kegiatan ini dilakukan berdasarkan data yang ada di bank, diteruskan dengan menghubungi nasabah melalui telepon maupun melalui pengiriman surat. Biasanya kegiatan ini dilakukan kepada debitur yang mempunyai tunggakan belum terlalu banyak, misalnya kurang dari 30 (tiga puluh) hari.

 b. On site collection

Kegiatan on site collection dilakukan dengan mendatangi langsung ke alamat debitur, alamat agunan dan alamat pekerjaan debitur. Kegiatan ini bertujuan untuk mengingatkan/menagih debitur untuk membayar kewajiban angsurannya dan memperolah data terkini perihal kemampuan dan kemauan debitur untuk mengangsur serta kondisi agunan yang kredit pemilikan rumahnya dibiayai oleh bank.

Dalam kegiatan ini, tidak jarang ditemui bahwa debitur masih mempunyai itikad yang baik untuk menyelesaikan kewajibannya, namun penghasilan debitur sedang mengalami kemunduran atau debitur secara temporer sedang mengalami musibah sehingga mempunyai kewajiban yang banyak. Kejadian tersebut memungkinkan untuk dilakukan restrukturisasi. Restrukturisasi adalah perubahan syarat-syarat kredit yang menyangkut tindakan untuk penambahan dana bank dan/atau konversi seluruh atau sebagian tunggakan bunga menjadi pokok kredit baru dan/atau konversi seluruh atau sebagian kredit menjadi penyertaan dalam perusahaan yang dapat disertai dengan penjadwalan kembali dan/atau persyaratan kembali. Pada pembiayaan KPR, restrukturisasi biasanya berupa perubahan angsuran menjadi lebih rendah disertai dengan perpanjangan jangka waktu.

 

 

  1. Workout

Workout dilakukan apabila debitur tidak kooperatif dan/atau tidak mempunyai lagi kemampuan untuk melunasi kewajibannya kepada bank. Workout merupakan tindakan eksekusi atas agunan yang dimiliki oleh bank, sehingga pengikatan agunan menjadi sesuatu yang sangat penting.

 

Langkah-langkah yang dapat konsumen lakukan sebelum pengajuan KPR adalah sebagai berikut:

  1. Memilih Rumah

Langkah pertama untuk bisa memiliki rumah secara kredit adalah dengan menentukan rumah yang akan dibeli. Untuk bisa menentukan rumah ini, Anda bisa melakukan dua hal. Pertama, dengan mendatangi bank dan minta informasi lokasi-lokasi rumah yang tersedia untuk kredit KPR. Kedua, mencari sendiri rumah atau perumahan melalui koran, internet, survei langsung ke beberapa lokasi atau info dari iklan tentang rumah KPR ini. Agar lebih efektif, ada baiknya Anda mencari beberapa pilihan atau alternatif rumah yang akan dibeli kemudian membandingkan dari sisi harga, kemudahan proses kredit KPR rumah, dan lain-lain.

  1. Mengumpulkan Informasi

Setelah rumah target KPR sudah dipilih, tahap selanjutnya adalah Anda harus menanyakan segala hal yang berkaitan dengan rumah tersebut. Hal-hal yang perlu Anda tanyakan antara lain berapa harganya, berapa uang mukanya, berapa cicilannya, hingga berapa biaya tanda jadinya. Hal lain yang juga harus ditanyakan yaitu apakah rumah itu sudah dibangun atau baru akan dibangun setelah bayar uang muka. Lihatlah gambar denah dan desain dari rumah tersebut, pastikan lokasinya dengan benar. Jangan lupa juga untuk melakukan cek fasilitas rumah dan perumahan. Jika rumah KPR ini baru akan dibangun, Anda harus bisa memastikan waktu atau lamanya rumah dibangun. Tanyakan pula bagaimana proses kredit KPR rumah nantinya.

  1. Membayar Tanda Jadi

Ketika semua informasi sudah Anda dapatkan secara rinci dan jelas, maka saatnya menuju langkah berikutnya yaitu membayar tanda jadi. Tanda jadi ini seperti tanda booking fee yang merupakan bukti pemesanan rumah atau kavling supaya rumah yang Anda inginkan tidak lantas dibeli orang lain atau juga supaya harganya tidak naik jika tidak segera dibayar. Umumnya setiap developer memiliki aturan yang berbeda-beda terkait tanda jadi ini. Ada beberapa developer yang membebaskan tanpa batas waktu, ada juga yang mengharuskan bayar uang muka setelah beberapa waktu, namun ada pula developer yang hangus bila tidak jadi.

  1. Bayar Uang Muka (DP) KPR

Setelah membayar tanda jadi, langkah selanjutnya dari prosedur pembelian rumah secara kredit ini adalah membayar uang muka KPR. Beberapa developer menyatakan bahwa tanda jadi sudah merupakan bagian uang muka. Jadi jika aturannya demikian, maka Anda hanya perlu membayar sisanya saja. Uang muka yang telah Anda bayarkan ini akan dikembalikan jika pengajuan KPR rumah Anda ternyata mengalami penolakan oleh pihak bank.

  1. Ajukan KPR ke Pihak Bank

Berikutnya setelah uang muka dilunasi, maka Anda harus mengajukan kredit KPR ke Bank yang sesuai dengan pilihan Anda. Pada proses ini umumnya developer akan membantu Anda mengurus pengajuan ini ke bank yang sudah menjadi partnernya. Tapi bila Anda memilih Bank yang bukan partner developer maka Anda akan diminta untuk memproses pengajuan kredit KPR rumah ini sendiri. Beberapa persyaratan KPR yang harus Anda lengkapi untuk pengajuan ini antara lain fotokopi rekening koran semua tabungan, surat keterangan bekerja, slip gaji 3 bulan terakhir, menjadi pegawai tetap minimal 2 tahun, fotokopi KTP, KK, Surat Nikah, dan lain-lain tergantung masing-masing bank. Sedangkan waktu dalam pengajuan KPR rumah ini sendiri umumnya akan memakan waktu yang cukup lama yaitu 1 bulan.

Harga rumah, uang muka, besar cicilan, lama angsuran dan besaran gaji memang akan saling mempengaruhi satu dengan lainnya dalam proses pengajuan KPR ini. Maka bila salah satu komponen tadi ada yang dikurangi maka yang lainnya harus lebih tinggi. Seperti misalnya jika cicilan kredit KPR per bulan ingin diturunkan, maka uang muka harus ditambah, atau jika tidak, lama cicilan diperpanjang. Dari sini Anda memang diharuskan berpikir lebih untuk menentukan pembelian rumah secara kredit ini.