Dengan semakin meningkatnya pertumbuhan penduduk, tingkat kebutuhan akan rumah juga semakin meningkat. Salah satu dampaknya adalah meningkatnya kebutuhan rumah sewa sebagai salah satu alternatif ketidakmampuan masyarakat untuk memiliki rumah. Rumah sewa (rental housing) didefinisikan sebagai rumah atau properti yang dimiliki oleh individu atau badan hukum yang mana penghuninya akan membayar kepada pemiliknya secara periodik.

Kebutuhan rumah sewa yang meningkat menimbulkan pertemuan antara pemilik rumah sewa dan penyewa rumah sewa, sehingga secara hukum ekonomi akan menciptakan pasar rumah sewa. Pelaku dalam pasar ini dapat dibagi menjadi aspek supply dan demand, yang masing-masingnya terdiri atas:

  1. Aspek Pemasok (Supply)
    • Individu pemilik skala kecil, yaitu investor perorangan yang hanya memiliki satu atau dua unit rumah sewa, yang umumnya tidak menggunakan perhitungan finansial yang rumit dalam menentukan tarif sewa rumah dan mengabaikan faktor perpajakan terhadap rumah sewa yang ditransaksikan.
    • Institusional investor, yaitu investor yang bertujuan sebagai pengembangan usaha jangka panjang dan memiliki jumlah unit rumah sewa dalam jumlah tertentu, yang hasilnya akan meningkatkan ekonomi dengan cenderung memilih penghuni menengah keatas untuk mengeliminir resiko usahanya.
    • Lembaga nirlaba, yaitu pemilik rumah sewa yang orientasinya tidak mutlak pada keuntungan, tetapi banyak bersifat sosial. Untuk biaya membangunnya, sebagian besar masih tergantung dari pemerintah pusat. Sedangkan pengelolaannya dilakukan oleh pemerintah daerah yang dapat melibatkan swasta.

2. Aspek Penghuni (Demand)

Dari sisi penghuni (demand), semua segmen masyarakat baik berpenghasilan rendah, menengah, atau atas berpotensi sebagai penyewa. Hal tersebut dapat dikelompokkan dari motif penyewanya, sebagai berikut:

    • Penyewa karena ada kendala, seperti:
      • Penghuni kawasan kumuh atau kawasan liar;
      • Pekerja yang berpindah karena alasan kerja;
      • Keluarga yang tidak mempunyai akses kredit ke bank karena memiliki catatan kredit yang rendah atau tidak ada penghasilan yang cukup atau teratur; atau
      • Peminjam gagal bayar.
    • Beberapa pihak yang menyewa rumah disebabkan:
      • Pasangan muda atau individu yang mobilitasnya tinggi;
      • Profesional kelas menengah yang tidak menginginkan kepemilikan rumah;
      • Pemuda, Pelajar dan Mahasiswa;
      • Keluarga yang anaknya sudah dewasa dan keluar rumah; atau
      • Individu yang memilih tempat tinggal jangka pendek karena alasan pekerjaan.